公租房融资

A. 内资融资租赁公司可以做住房租赁么

从目前融资租赁行业的运行现实来看，融资租赁的客户群主要为企事业法人，开展的业务类似商业银行对公信贷，而针对个人的融资租赁业务目前开展较少，但不可否认，随着科技手段、大数据、互联网的发展，个人租赁将会是融资租赁行业未来的发展方向之一。融资租赁参与住房租赁市场，应从现有政策出发，在判断住房租赁市场发展方向的基础上，挖掘可能的市场空间，探索可能的操作模式。
（一）住房租赁市场未来发展方向。
从《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）以及《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）等相关文件来看，未来中国的住房租赁市场将会呈现如下趋势：
（1）房地产市场供给侧结构性改革加快推进，购租并举住房制度逐步建立，住房交易市场在中国住房租赁体系中一枝独秀的局面逐渐改变，住房保障、住房租赁加快发展；
（2）住房租赁市场供应主体呈现多元化发展局面，一批国有、民营的大、中、小住房租赁专营企业将会诞生，一批拓展住房租赁业务的房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业子公司将会诞生；
（3）新建租赁住房供应量将会增加，房地产市场为卖而建的模式逐渐向为租而建与为卖而建相结合的模式发展；
（4）存量待售房产或闲置房产将逐渐改为或改建为租赁住房，住房租赁市场的去库存效应逐步显现。
（二）融资租赁参与住房租赁市场的可能方向。
融资租赁的本质是以物融资，如何将融资租赁的交易结构嫁接到住房租赁市场，有如下几个方向：
（1）与住房专营企业合作，以融资租赁的方式拓展住房租赁企业的房源，解决住房租赁企业放款一次性支付与租金分期收回不匹配问题；
（2）与国企合作，参与国企闲置房产改租赁房和新建租赁房建设，解决资金问题；
（3）与政府合作，参与政府公租房向市场化、专业化转变的PPP项目；
（4）与房地产企业合作，参与房地产企业存量待售房产改租赁房，降低房地产库存；
（5）与开发性金融等银行业金融机构合作，共同对租赁住房项目提供金融综合解决方案。上述只是对融资租赁参与住房市场的方向进行简单探析，而针对每个方向运用何种交易模式，是直租、回租抑或是杠杆租赁，都是基于对具体项目的风险、收益权衡后的设计，其本质都离不开对不动产作为租赁物的合法、合规性和交易成本等因素的考虑。目前，行业应用较多的模式为直租、回租以及回租与保理结合三种。

B. 官方发布!公租房资产管理办法出台 不得抵押和担保

根据暂行办法，公租房资产，是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。公租房资产包括公租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产(公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物)。企业所有的公租房及行政事业单位所持有的非保障性质的住房不适用本办法。
公租房资产管理的原则包括“所有权和使用权相分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合”。
公租房资产配置方式包括建设(含改扩建)、购置、调剂、接受捐赠等。公租房资产配置依据主要为城镇保障性安居工程规划或年度计划、公租房实际需求公租房资产存量情况及绩效评价结果、政府财力及债务状况等。
地方各级住房保障主管部门组织编制本级政府公租房资产配置计划。公租房资产配置计划包括当年公租房资产的增减套数、面积、资金需求和来源、上一年度资产存量以及配置方式、经营维护等情况。公租房资产配置计划随同部门预算一同上报财政部门，申请资金纳入部门预算。地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物。
在资产使用方面，地方各级住房保障主管部门应按照《公共租赁住房管理办法》等制度出租公租房资产。适合通过政府购买服务方式实施的公租房资产运营管理和维护等服务事项，住房保障主管部门可按规定实施政府购买服务，并应在购买服务合同中约定承接主体相应的运营管理和维护等方面责任和义务，确保公租房资产的合理使用和正常运转。
值得一提的是，地方各级住房保障主管部门可以组织对同一城市不同行政区划的公租房资产建立调剂使用机制，充分发挥公租房资产使用效率。公租房项目配套的非住宅资产对外出租应当通过公开方式进行招租。地方各级住房保障主管部门不得用公租房资产进行担保。
公租房交付使用后，地方各级住房保障主管部门应根据会计账簿及项目交付使用验收单等资料建立公租房资产卡片。公租房因合并、分立、改扩建，资产名称、账面价值、套数、建筑面积、占地面积等发生变更的，住房保障主管部门应及时变更资产卡片相应的信息。
此外，地方各级住房保障主管部门应对保障对象使用公租房资产情况和保障对象家庭人口、住房、经济变化情况进行监督，对违反保障性住房政策和合同约定使用资产的，按照合同约定收回资产，并按照有关规定追究责任。
各级财政部门、住房保障主管部门及其工作人员违反本办法规定，存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的，按照《中华人民共和国公务员法》《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究相应责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

C. 如何拓宽公租房 吸引民营资本 融资渠道

(5)长期来看实为“拆东墙补西墙”
公租房通过出售来退出，虽然解了当前部分公租房回收投资的“近渴”，但不具有可持续性。这是因为，由于保障性住房需求很可能不断增加，公租房出售后政府需新建保障性住房，而新建所需资金可能超出公租房出售所得收益，这意味着政府需要投入更多的资金。
总之，虽然出售公租房可在短期内快速回收财政资金，加快财政资金的周转，但财政资金的效率可能是降低的，而且长期来看不具有可持续性。因此，公租房在短期内不应出售;从长期来看，如果保障性住房供需矛盾基本解决，则出于盘活政府沉淀资产及回收财政资金等考虑可出售。
2.3.4小结
公租房作为我国“十二五”期间乃至今后很长一段时间内的民生工程，其投资规模巨大且投资需求持续时间长，但财政可提供的直接支持有限，尚存在很大的资金缺口，需要建立多样化、长期稳定的融资渠道。然而，在公租房不允许出售的政策条件下(这样的政策规定是合理的)，公租房自身的保障性质决定了其投资回报率低、回收周期长，且存在一定的风险，(尤其在起步阶段)难以吸引到以营利为目的的社会资本，公租房投融资遇到的这种瓶颈无疑会阻碍公租房的发展。
2. 4现存问题
从目前来看，公租房建设和运营的投融资仍存在一些问题，既有融资需求的大的客观环境压力，又有项目本身收益特征不满足私营资本要求的“先天不足”。
(1>从资金需求总量上看，公租房建设和运营资金需求量大，现有融资渠道可筹集的资金量有限。以2011年为例，根据2011年政府工作报告，我国2011年将建设1000万套保障性住房，需投资1.3-1.4万亿元。融资渠道方面，中央财政计划补助1030亿元，国家开发银行承诺新增1000亿元保障性住房贷款。住房公积金和土地出让净收益方面，2010年发放493亿元住房公积金贷款，从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金463.62亿元，假设2011年住房公积金贷款和土地出让净收益共投入1000亿元资金，还存在1万亿元的资金缺口需要由地方政府财政、商业银行贷款等其他资金来源填补。如何拓宽资金来源渠道，充分利用私营资本是解决这一矛盾的关键。
(2)从融资周期上看，公租房的资金回收期长，而现有融资渠道的投资周期一般较短。以北京市朝阳区常营公租房项目为例，单方建设成本为_5610元/m2m，按基准利率下浮10%计算，若在月租金付息的基础上，每年还1%的本金，则需要4_5年完成还本付息。①而国家开发银行和商业银行的贷款期限一般为_5年，最长一般不超过10年;国内各种债券的发行期限主要也在10年以内;社保基金和保险资金的投资期限相对较长，但在投资新领域时通常会比较谨慎，缩短投资周期。新都心租房公租房投资回收期长的特征降低了社会资金投资的积极性，如何利用投资期限相对长的社保基金和保险资金，如何实现其他资金的循环使用，以及如何缩短投资回收期是解决这一矛盾的关键。

D. 公租房资产管理办法出台 不得抵押和担保

为规范公共租赁住房资产管理工作，近日，财政部、住建部发布的《公共租赁住房资产管理暂行办法》要求，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物，地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。
公租房资产，是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。公租房资产包括公租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产（公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物）。
企业所有的公租房及行政事业单位所持有的非保障性质的住房不适用本办法。
办法表示，地方各级住房保障主管部门应严格执行经批准的公租房资产相关预算。地方各级住房保障主管部门采用建设、购买等方式配置公租房资产的，应执行国家有关招投标、政府采购等法律法规规定。
办法明确，公租房资产管理原则为所有权和使用权相分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合。
地方各级住房保障主管部门应在公租房项目工程验收合格并办理交付使用手续后，按照国家统一的会计制度要求，及时将在建工程转为公租房资产，并接收相关建设资料。
地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物。地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。

E. 为什么说重庆公租房模式是一个创新

为了理解这一创新的意义，我们首先需要说明公租房和已有的两种保障性住房 -- 经济适用房和廉租房 -- 的区别。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房和廉租房占全国住房的比重仅为5%，而重庆的公租房目标是要使30%至40%的居民住在其中, 这才称得上是“住房双轨制”，它不是只为少数特困民众，而是针对相当广大的“夹心层” -- 既得不到原来的保障性住房的覆盖，短期内也买不起商品房的人群，包括大学毕业生和农民工等。黄奇帆市长在“人民日报”撰文指出：从今年起每年开建1000万平方米公共租赁住房，未来三至五年内全市建设总量将达4000万平方米，主要分布在主城区和6个区域性中心城市、2个卫星城等人口聚集度高、住房供需矛盾突出的区域。按人均20平方米计算，4000万平方米可以解决200万人的住房问题，这就打破了过去保障性住房建设“零敲碎打”、不能从根本上“解渴”的困局”。
第二，重庆以公租房建设实现对廉租房、经济适用房的整合，不再单独新建廉租房。廉租房居民与公租房居民同住同一小区、同一品质的房屋，只是廉租房租金控制在公租房租金的10%。另一方面，公租房5年后可有条件地转化为经济适用房。这次公布的公租房管理实施细则明确规定，廉租房租金与公租房租金的差额由廉租房家庭户籍所在地政府承担。
第三，重庆公租房楼盘容积率约3.8，与周围商品房楼盘相当，公租房与商业楼盘布局在一起，共享配套和服务，从而有利于弥合社会分层的裂痕，避免西方一些国家的“贫民窟”。重庆的公租房项目布局在内外环线之间的21个大型聚居区中，与商品房楼盘按照1∶3配置，共同形成20万人口左右的城市生活大社区。
第四，重庆公租房建设坚持政府主导、产权公有的方向。依托市级土地储备机构先期储备土地的优势，公租房用地全部采用划拨方式供应，土地成本不计价，作为政府注入公租房系统的国有资产。其中主城的储备地拿出3万亩作为划拨地投入，至少相当于投入150亿元。同时每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，3年共计约30亿—40亿元。重庆公租房建设保证了200亿元的先期投入。2010年11月16日，财政部，发改委和建设部三部委联合发文，在全国范围内推广重庆率先实验的公租房融资模式。但其他城市可否建成可称为“双轨制“的大规模公租房，还有待观察，因为重庆之所以领公租房建设之先，不是偶然的，而是和重庆在土地储备，国有资产运作上所形成的“重庆模式”密切相关。

F. 北京市公共租赁住房房源筹集是什么

北京市公共租赁住房房源筹集是什么? 第五条 公共租赁住房由市、区县政府回所属机构或政府批准答的机构通过新建、收购等方式多渠道筹集。 第六条 新建公共租赁住房采取集中建设或配建相结合的方式，户型以一、二居室小户型为主。 第七条 公共租赁住房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，其用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。 第八条 金融机构通过多种方式支持公共租赁住房建设出租工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金、发行债券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。此外，可通过投融资方式改革筹集社会资金、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、社会捐助及经市政府批准的其它资金等方式多渠道筹措资金。

G. 北京公租房项目有什么意义

3月11日从北京市保障性住房建设投资中心获悉，该中心合并资产总额首次突破千亿元，旗下运营管理平台持有的公租房项目已累计惠及10余万居民，为住房保障体系建设提供了有力支撑。

据介绍，中心成立近7年来，着力打造了投融资管理、建设收购、运营管理3大平台，努力发挥北京市公租房、棚改安置房建设主力军的作用。截至2017年底，旗下运营管理平台持有的公租房项目达76个，共计10.38万套，已配租公租房项目60个，实现公租房配租约6.4万套，已入住3.87万户，帮助10多万居民改善了居住生活条件。

H. 财政部、住建部：加强公租房资产管理 明确所有权和使用权分离

1月15日，财政部、住房城乡建设部联合印发《公共租赁住房资产管理暂行办法》，以规范和加强公共租赁住房资产管理。
观点地产新媒体获悉，该《暂行办法》适用于公租房资产管理行为，所称的公租房资产是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。
根据该《暂行办法》，公租房资产管理原则为：所有权和使用权相分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合。
此外，《暂行办法》指出公租房资产配置依据主要是：城镇保障性安居工程规划或年度计划；公租房实际需求；公租房资产存量情况及绩效评价结果；政府财力及债务状况等。
该《暂行办法》还要求，地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物；地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。

I. 如何破解公租房建设资金困难问题

公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主。同时，银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。此外，国务院明确了多项政策，直指公租房的资金瓶颈破解之道，其中明确，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。
公租房，主要是为了解决那些既买不起经济适用房，又不符合廉租房标准的城市“夹心层”的住房问题。近年来，公租房越来越受关注。在今年全国建设千万套保障房的目标中，公租房和廉租房占到了五分之一。虽然具有典型的保障性，但相对于保障房当中的限价房、经适房，回报期过长的公租房受到开发商的“冷遇”，成为保障房建设的难点。
据了解，陕西和辽宁，是国内仅有的两个保障房开工率超过100%的省份，但这两个省份的保障房中，相当一部分为拆迁安置房和棚户区改造房。2011年年初，陕西省与中央签下47.43万套保障房的军令状，建设量位居国内各省市第三，这其中，经适房、限价房、棚户区改造安置房占总任务量的6成以上。辽宁省也把棚户区改造，与保障房建设结合在一起。辽宁省2011年计划改造的国有工矿棚户区超过十万户，改造面积占该省保障房建设总量的三分之一以上。而在地方财政相对富足的上海市，挑起保障房建设大梁的，也是为旧城改造而配建的拆迁安置房。据上海市住房保障和房屋管理局官方网站公布的该局“2011年工作要点”提出，今年，该市计划新建1500万平方米的保障性住房，其中，拆迁安置房面积为800万平方米，经适房为500万平米，公租房为200万平方米。由此可见，公租房在各地保障房建设中，开工率并不高。
但是，实现住有所居的目标，公租房建设刻不容缓。由于公租房的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。特别是由于之前一些地方传出保障房的月租金才几十块钱，甚至十几块钱，所以银行对公租房的贷款疑虑深重，各家银行比较愿意投经济适用房、两限房这种保障房。目前，市场对公租房建设的骤然提速，催生了巨大的资金需求。
此前住房和城乡建设部估计，2011年1000万套保障房的投资资金预计达到1.3万亿元，需要中央地方两级政府投入，以及银行信贷、开发商等民间资金的集体参与。今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前年度结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前1075亿元已全部下达。但保障房建设计划分解到各省市后，各地都感受到了巨大的资金压力。