地產策劃定位

Ⅰ 房地產策劃的定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此知之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。
如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容： 由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高檔住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

Ⅱ 房地產項目策劃的三面、四步、五層次定位論

房地產項目市場定位工作簡要分析

房地產項目策劃的三面、四步、五層次定位論
為了表示對知識創造者的敬意，先回顧一下定位的起源：
最早的定位概念是J.特勞特和A.里斯於1981年在一本「定位（中國財政經濟出版社2002年2月第一版）」的營銷-傳播著作首次提出定位理念，定位最初的起點是研討廣告傳播策略問題而提出的，其對定位的具體闡述我在此就不一一贅述了，但需要大家明了三個時代的劃分及其對應的主流策略思想：
獨特的銷售主張(USP) 品牌形象論(BI) 定位論（Positioning）
產生時間 20世紀50年代 20世紀60年代 20世紀70年代
核心理論 強調產品具體的 塑造形象、長遠投資 創造心理佔位、
主張 特殊功效和利益 強調第一
方法和依據 實證 精神和心理的滿足 類的獨特性</P>
溝通的著眼點 物 藝術、視覺的效果 心理上的認同
下面切入今天的正題！
通常而言，項目定位有基本的兩個層面，即市場定位和目標客戶群定位；而當這兩者確定了，項目的市場開發順序也隨之確定。而這里要講的項目定位的三面、四步、五層次論就是這三個方面確定的基本方法。
下面我具體講一下方法：
市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確。市場定位的前提是一份市場調研分析報告（調研涵蓋宏觀、中觀、微觀，內容涉及政治、經濟、科技、文化等方面），至少需要能夠回答三個問題：競爭處於什麼態勢？本項目在未來可供選擇的市場取位？本項目相對的優勢和風險在那裡？
這是定位的前提條件，沒有這些，定位顯然是無本之木、無源之水了。在這些素材具備之後，就是定位的思唯方式了即三面交*分析定位法：
三面定位就是 1、項目「我」所能（達到） 2、整體（或區域）市場所需（空白） 3、市場競爭者所弱（不足）。
以市場競爭為導向，尋求這三面的交*地帶是市場定位的基礎，通過對這三個方面的分析我們就很容易確定項目的市場定位。此種定位理念、方式對於中小項目而言，差異化的攻擊力的明顯。
當然，對於大盤而言其定位可能不會局限在某個細分的市場層面，而應當涉及到市場上大多的客戶層面、類別，這時的定位理念運用就需要適度變通，更多的從意識形態和生活方式的革命、引導中實現，可是必須明確的是雖然大小有異，但思維方式雷同。
市場定位確定了，其實在某種意義上項目/產品其它的（產品、渠道、價格、促銷等）定位也隨之產生，因為市場定位是鋼，綱舉則目張。
與市場定位緊密聯系在一起的就是目標客戶群定位，下面就講一下項目策劃的關鍵所在——目標客戶群的定位方法，即目標客戶群四步刻畫法；也就是說目標客戶群的定位主要是通過四個步驟將其全方位的刻畫、描述出來。
具體操作方法如下：
在市場定位的前提下，要讓目標客戶群浮出水面，
首先，要在地理上確定展開銷售的區域；
其次，要確定預想的客戶群的人文特點；
再次,要描述客戶群的內在心理特點；
最後，要描述客戶的外在行為特徵。
具體執行中多通過目標客戶群的靜態描述和動態描述來實現。
其實說白了四步執行的目的是為了從地理、人文、心理、行為等方面來全方位刻畫客戶群，為營銷推廣提供准繩、靶子；通過這四步的執行起碼要明確客戶的生活慣性、消費習慣、居住意識等，為項目定位、營銷提供對象。那麼反過來考慮：究竟刻畫/定位目標客戶群到底有什麼意義呢？難道只是為了糊弄一下開發商？我個人認為起碼有以下幾點原因（有待補充、休正）：
1、任何產品都是要為客戶服務的，項目定位的根本目的是細分、銷售，市場定位所創造的「第一說法」最能撼動目標客戶的心，引誘其產生購買慾望。
2、雖然我們主觀上都渴望目標客戶群越廣越好，但實際上由於產品的最大化，需求的多樣話，一種產品不可能滿足所有人的需求，刻畫目標客戶群的目的就是在通過特定人群的挖掘，進而吸引、影響、顯化甚至擴大項目的使用者隊伍。
3、目標客戶群的全方位刻畫進而會反作用於項目的其它定位，因為特定人群的習慣、喜好、需求是在某中程度上是易於大眾的，只有顯化了目標客戶群才能更好的營銷。其實這一點說白了就是一種策劃意識的運用，即：4P——4C——4R的輪回思維，只有在全程策劃中時刻有輪回的意識指導工作，才能作好項目策劃的每一個步驟——這也正是策劃意識的體現：胸懷全局、著眼局部。
4、完全拋棄原來單純為迎合甲方而做的「一網打盡」式的客戶群定位，真正科學、合理的確定項目主導的目標客戶；更為重要的是在目標客戶群定位的基礎上，配合營銷推進，進而確定項目/產品市場開發的科學順序。
這就是我所謂的五層次市場開發法。其實大家都有這方面的營銷經驗，即：在一個項目/產品的不同營銷時期，其目標客戶群的購買意識（或理由）是不一樣的，對此的深入研究將有利於我們制定最為科學的整合推廣步驟！
通常而言：面對一個項目/產品我們思考時要從用得上→買得起→信得過→看得中→急著用五個層次來逐步考慮。而每增加一個條件，目標客戶群的規模和數量會相應減少一些；換句話說，在目標客戶群定位時要把所有的客戶擺動成金字塔，最上層的客戶（即滿足用得上、買得起、信得過、看得中、急著用五大條件）是最好開發的，最低的客戶（即滿足用的上條件）是最不好開發的，在操作中要從易到難，一步一步地把銷售引向深入，一步步把市場規模做大。
我強調的是 正如我門項目推廣一樣 常規上是一個以點帶面的過程 折舊必須在推廣中將 開發步驟貫穿其中。可能我門沒有明晰 但在操作中往往是潛意識中按五步的推廣步驟進行。

以上是這個總結的理論部分 ，其實在實戰中 我門通常會用到以下手段，這樣做 起碼可以塑造一個有個性的項目——即有明確定位的項目其實 我門定位的實現源源不止這些 通常有以下容

項目定位基本內容
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━

市場 目標客戶 功能 規劃設計 價格 營銷（傳播） 渠道 物管

定位理念之所一發展成為一種戰略性的理念 我覺得其關鍵在於其影響深遠，具體對實際應用而言 除了在思維上遵循我上面總結的方法外 還應注意以下幾點

一、定位的一些基本要點
1、定位是為了使產品獲得更大的競爭優勢而提出的； 2、定位所要展現的是本產品與競爭產品的不同之處； 3、定位確定的是產品在消費者心目中與眾不同的位置； 4、定位應該包含產品是什麼、給誰用的基本內容； 5、產品的定位不一定是同類產品沒有的，而應該是競爭產品所沒有說、沒注意，但對消費者卻具有巨大吸引力的； 6、定位的基礎是對本產品和競爭產品的深入分析和對消費者的准確判斷。
二、產品定位入手點
1、產品的差異定位。 2、按使用者定位。 3、按照使用形態和使用時機定位。 4、按照產品種類定位。 5、按照競爭者定位。 6、相關定位。 7、按照商品特性帶給顧客的利益定位。 8、按照價格與品質定位。 9、按照提供的服務定位。
三、明確定位的目的</P>
滿足需求、放大需求、引導需求、創造需求 ，這四者有其相對的先後順序
四、定位標准
准確的結合需求、差異的存在市場、容易傳播
下面提供兩個早期作的市場定位案例
1、威尼斯花園項目定位分析
通過以上分析可見： （1）該項目現有資源具備開發中等品質別墅的基本條件。 （2）在宏觀政策的調控下，別墅類項目的市場供應量將有所降低，市場需求依然旺盛，特別是別墅消費群中的中低端客戶。 （3）區域供應的別墅項目以大面積、高價位的單體別墅為主，中小面積、較低價位的別墅項目存在一定程度的市場空缺。 （4）西安別墅市場雖然長期充斥「山地」和「水景'兩大基本概念，但卻沒有將水景概念發揮的淋漓盡致的別墅。 （5）隨著經濟的快速發展，西安形成一批由中產階級發展起來的城市新貴族，他們渴望的到社會全方位的認同，渴望有能夠用的上、買的起、看得中的私家花園別墅。
有鑒於此，經過系統分析，我司建議將該項目定位如下：
1、市場定位：西北首家威尼斯風情山水豪宅。
2、檔次定位：中高檔次別墅物業。
3、推廣定位：引領都市新貴族生活的水岸別墅
案例2：翰林世家項目定位
通過以上綜合分析，結合「三線交*定位分析法」我們認為：（a）據調查西安80%的人首選購房區域為南郊的關鍵在於南郊的文教、人文環境，但房地產市場上並未有將此理念充分發揮的項目；（b）目前西安僅有紫薇田園都市、錦園新世紀等少量大盤在偏遠地區把教育作為社區必備配套，真正的教育主題項目還是市場空白；（c）該項目所在區域擁有西安南郊獨一無二的教育資源，而且潛在購房客戶也非常認同區域人文環境；（d）由於不能與曲江及周邊的大型社區品質相媲美，所以就要求項目從客戶群細分的角度出發，進行產品創新從而塑造出優勢明顯的項目個性；（e）項目自身無法營造社區內部景觀，只能通過塑造指向性明顯的戶型單位來提升市場競爭力。
因此，我們從項目實際出發與市場需求發展的結合出發，建議將本項目定位如下：
（1）檔次定位：區域中檔住宅項目。
（2）市場定位：西安首席文化教育主題社區。
（3）形象定位：文脈深處、成龍家園。
對於目標客戶群描述的問題 我看了些網上的案子 基本上都能從靜態描述和動態描述出發來作 在此就不提供單獨的案例了

Ⅲ 關於旅遊地產策劃規劃設計的定位方法

旅遊地產策劃規劃設計的定位方法，北京山合水易規劃設計院研究，有效實施旅遊地產定位方法，主要把握以下：
(一)抓住好勢頭
隨著改革開放和社會主義市場經濟更加深入發展，新世紀的中國旅遊地產業開始從新的經濟增長點邁向新的支柱產業，從世界旅遊大國邁向世界旅遊強國。中國旅遊地產業正處於蓬勃興旺時期，近年來取得了輝煌成就，旅遊業已進入了一個前所未有的大發展時代。
要有長期規劃和發展眼光。注意研究旅遊市場營銷策略，切實針對市場發展變化趨勢，制定適合本項目的中、長期規劃。根據旅遊者消費心理，深入挖掘潛力，不斷推出一系列有新鮮創意、有經濟效益的營銷策略，開掘新渠道，增加旅遊休閑地產的收益。
(二)培育好項目
一個好的旅遊地產項目需要四個方面：
(1)優美的自然環境。沒有一個好的自然環境，旅遊房地產立不住，這應該說是一個常識性的問題，這也是作為一個產業鏈的形成，上游的這一塊必須把握的資源。沒有優美的自然環境，就需要造出一個好環境來，但是人造的環境總是差一點，所以這就涉及到項目的選址問題；
(2)特色濃郁的人文環境。這個環境是可以造出來的，但是不能用這種食洋不化的方式，一說好的項目就都是洋項目，這在目前的社會心態之下可以理解。因為我們現在認為什麼叫發達，就是歐美，所以學不了本質學一些皮毛，這種狀況就和農民有了錢翻建房子，在房外邊貼上白瓷磚，從本質上來說這是一樣的，只不過表現形式不同而已，因為農民的追求目標就是要進入城市化，城市生活對他的第一個概念就是貼上白瓷磚，休閑房地產現在也是這樣，學歐美的這些表象，就覺得達到了一個國際化水平和現代化水平了，本質上都是一樣。所以這里邊如何創造特色濃郁的人文環境，是一個高的挑戰，把特色做出來了，才能有差異，才能真正形成核心競爭力；
(3)要有突出的主題形象。需要仔細研究，尤其是挖掘當地的文脈和當地的環境，能夠達到最佳的融合，真正達到中國傳統民居的天人合一的境界，項目的主題形象才能形成。只不過從開發的角度來說，這早的主題不是單純的自然主題的概念，也需要設計主題，甚至需要編故事，形成一個情景規劃；
(4)要盡可能地設計多樣化的項目。這也是現在比較成功的項目的共同經驗，關鍵在於怎樣對應市場。因為每一個地方的情況不同，如果能夠和市場對應得比較准，多樣化的項目就能夠成功，如果對應不準，再多樣恐怕也不行，更何況很多設備、設施、項目，隨時變化，也是潮流性的。比如前幾年保鈴球到處都是，現在已經式微，就是這種變化。
但是從長遠來看，人的一些本質性的需求是不會變的，從休閑這個角度來說，需要的就是多樣化的休閑和滿足，通過多樣化的項目來滿足多樣化需求。
世界休閑組織主席曾經說過一句話，什麼叫休閑?就是人對於閑暇時間的多樣化的自由支配，這就是休閑概念。於光遠先生說了一句話，人之初，性本玩。抓住這個本性，休閑就可以做起來。朱厚澤先生也說過，老話叫做玩物喪志，現在看起來不應該這么說了，是在玩物中壯志，在休閑中新生。這些話說得都很精彩，實際上也就意味著，多樣化的休閑需求必須提供多樣化的產品，形成多樣化的項目，才能對應。
一個好的休閑房地產項目至少要有這四個方面。這四個方面如果都能夠滿足，這個項目就是好項目。有些因素天然不足，後天要補足，這就是事在人為。同時在這里邊必須要注重細節，從以人為本這個角度出發，來注重各個方面的細節。有些房地產項目概念做得不錯，文化的氛圍也有，但是細節嚴重不足，由於細節不足，這個項目最終就不行。現在在建設方面最大的問題就是這個問題，不考慮人的實際需求。比如說各地新建了一批機場，都是水磨石鋪地，穿著皮鞋在路上走很費勁，聲音也大，而國際上一流的機場都是塑膠地板，塑膠地板人走在上邊很舒服，聲音也很小，走起來很省力，我們這就叫只要面子不要罩子，這叫以人為本嗎?香港新機場的設計有一個細節，到了機場之後，進機場大堂的時候有一條甬路，這條路設計出一個坡度來，基本上手搭著行禮車自己往前走，如果是平路就要推，而做了這么一個設計，稍微有一個傾斜的坡度，走起來就非常舒服。如果說休閑房地產項目在細節方面都能夠做到這一步，這個項目肯定成功。但是現在面子的活太多，真正以人為本來關注細節差得太遠了，所以競爭就變成一個豪華的競爭，而不是文化的競爭，不是特色的競爭，這也需要開發商自己來研究，培育出一批好項目。
(三)建設好網路
好的網路包括三個方面。①需要一個實體網路，這就需要相應的設施，而且這些設施是體系化的設施，是有一個合理分工體系的設施；②網路是在這個基礎之上要形成一個服務網路，這個服務網路方式是多樣化的，但是必須要使服務網路和實體網路有比較好的結合；③電子網路，電子網路既是一個宣傳網路也是一個營銷網路。從現在來看，一系列新的營銷方式的產生，比如分時度假這樣的方式，沒有電子網路基本上就沒有可能性，包括產權酒店等等，這一系列新的東西都要建築在電子網路這個平台之上。實體網路、服務網路和電子網路這三個網路結合，建設成一個網路體系，對旅遊休閑地產的發展來說也是至關重要的。要注重發展、應用科技手段，促進旅遊事業的發展。運用先進的科技手段，把互聯網等引入旅遊經營當中，使各個公司網路連接，作到信息通暢、快捷、方便，促進旅遊工作效率的提高。
(四)創造好環境
1、發展環境
好的環境，從本質上來說，就是一個適應市場機制發展的環境。從發展過程來說，先發展，後規范，恐怕也只能是這樣一個模式。這些年在這個領域上也出了一些官司，最早是1998年，很多人和美國的RCI公司打官司，上海中級人民法院專門到國家旅遊局去做法律咨詢。這兩年在產權酒店方面也產生了一些官司。凡是新的事情，肯定有新的經濟糾紛，這是毫無疑問的。現在很多人也在呼籲，應該立法。因為作為一個新興的產業，過早立法勢必局限產業的發展。而且立法的規律就是立法滯後，這是規律性的，立法不可能超前。但是一個先發展後規范的總體思路不是說放任市場，而是首先要充分相信市場的內生力量，沒有一個自然的發育過程，實際上一個新的市場機制也培育不出來。在這方面，政府不必過於有為，如果在發展的早期政府過於有為，實際上就局限了整個產業的發展，產生了一堆設租尋租的機會，這樣是不行的。
2、政策環境
到了第二個階段，就需要研究一些政策和法規的規范，旅遊休閑房地產的發展需要相應的政策環境，這個政策環境不能要求優惠政策，在市場經濟條件下，要求優惠政策本身就違背了市場經濟的基本規則，所以在市場經濟條件下要求的是公平，一個好的政策環境應該是一個公平的政策環境。反過來說，作為一個房地產的開發，沒有道理要求政策的優惠，又不是經濟適用房，又不是社會公益事業，完全是商業性的開發，到哪兒去找優惠政策?但是能不能達到政策的公平，這是非常重要的。包括一些新的圈地運動，也需要相應公平的政策，也需要政策的穩定性。現在很多圈地，有些地方政府許諾的條件遠遠超出了許可權，這樣的政策能持久嗎?所以既需要政策的公平也需要政策的穩定，這才是一個好的政策環境。
3、法制化環境
法制化的環境並不意味著針對某個事必須要制定一個什麼法。比如說分時度假，現在就定出一個什麼法，這絕無可能，不僅是現在絕無可能，而且永無可能。國家在市場經濟轉軌和社會變型的過程之中，多少大法還沒有定呢，為一個分時度假能定出一個法來，誰來定?怎麼可能把它定出來?所以這罩邊法制化的環境關鍵是市場經濟這些大法能不能落實下來，這是關鍵，至於說一些具體問題，需要一些具體的管理辦法或者管理條例，這些東西可以進一步研究，但是把希望就寄託在馬上形成一個法規，有了這個法規這個市場就正常了，這種希望基本上就叫不報希望，沒有希望，也不必這樣來寄託。所以創造一個好的環境這是兩個方面的事情，一個方面需要政府的努力，一個方面需要開發商自身的努力。
(五)形成好機制
形成好機制，目標是努力達到官、產、學、民、媒五位一體。官是政府，產是開發商、經營商、服務商，學是需要學界的努力和支持，民是消費者，媒是媒體，共同努力來形成一個好機制。具體涉及到幾點：
(1)行業的白育和自律，所以需要相應的行業組織。這種行業組織社會團體的作用最主要的就是能代錶行業的利益，反映行業的呼聲，所以這里邊不僅是一個自律的問題，一般說行業組織總是強調自律，實際上還有一個更重要的任務叫做自育，就是自己培育自己。現在環境不好，自己給自己創造一個相對好一點的環境，這總是可以做到的。通過自己培育自己，然後自己約束自己，這是自律、白育這兩個概念。有了這樣的機構，也是一個市場自發的過程；
(2)社區參與，互動互促，這就是民這個概念。現在從供給和消費這兩點來說，開發商是強勢，消費者是弱勢，所以消費者購買你的房子總是戰戰兢兢，將來一個旅遊休閑地產項目形成，客觀來說就是形成一個休閑社區，形成一個主題城鎮，所以這就需要社區參與，才能達到一個供給和需求之間的互動。做得比較好的，在規劃期間開始，就形成社區參與的概念。就是大家共同來獻計獻策，共同來參與規劃，從感情上他就認為這是我的家園，才有這份感情。這樣，再進一步的物業管理也好，長久經營也好，包括幫助業主進一步深化經營，就有了基礎。所以從這個角度來說，也需要在經營方面有所創新，在開發方面有所創新，首先是從規劃開始創新，達到社區參與；
(3)輿論呼應，造勢造事。一叫做造聲勢，二叫做造市場，這樣需要輿論的呼應。在市場經濟條件下，現在的新聞媒體也在逐步發育，也在逐步成熟。其中一個突出特點是惟恐天下不亂，如果天下不亂，自己也要造出點亂子來，新聞媒體才能吸引眼球，這是很自然的，這樣的一個制度必然決定這樣的行為。但是從開發商來說，也確有一個如何和輿論界配合，達到比較好的輿論呼應，把聲勢造起來，最終是造這個市場。要視形象為生命，把旅遊公司的形象宣傳作為一項工作目標。要經常利用報刊雜志、電視、電台等媒體，廣泛宣傳旅遊公司和旅遊服務項目、景點、產品；多組織展覽、旅遊形象大使巡遊、旅遊知識有獎競賽、旅遊攝影比賽、模特表演等，積極攪動旅遊市場，讓更多的人更加認識旅遊休閑地產項日和旅遊景點。每個工作人員要在工作當中注意儀表、舉止、言談等，在實際工作中努力為顧客留下良好的印

Ⅳ 房地產策劃中主要通過哪幾個主要方面進行項目定位

營銷策劃 銷售技巧 銷售流程 銷售策劃 銷售方案 項目定位 項目策劃 項目管理 項目研究 項目分析 項目流程 市場定位 定位策略 定位分析 定價策略 定價方案 定價策劃 開盤方案 開盤流程 開盤策劃 活動策劃 活動方案 推廣方案 推廣策略 策劃文案 廣告文案 營銷策略 廣告策略 分析報告 廣告策劃 廣告方案 銷售培訓 項目規劃 規劃設計 樓書文案 樓書設計 市場研究 銷售制度 管理制度 推廣技巧 全程營銷 全案策劃 策劃流程 全程推廣全程策劃 整合營銷 整合推廣

Ⅳ 如何理解房地產項目策劃最關鍵的是客戶定位

房地產項目最終的問題是銷售回款實現利潤的問題。
而銷售回款，是要靠客戶購買來實現。
必須找到合適的客戶群體，按照他們的置業偏好和購買能力，來做好產品定位、價格定位等等。
因此，房地產項目策劃最關鍵、最根本的是客戶定位。
個人意見，僅供參考。

Ⅵ 房地產項目如何定位求具體定位方案~

這個東西策劃公司是要拿來賣錢的，你在這里問，地方和方式都欠妥。
如果內目的是學習方容案的製作，建議最好找個代理公司，在實踐中學習。
如果目的是想找人幫你做方案，那就去找個專業代理公司，給錢做吧，行有行規。
你問人要現成的方案，這些東西都和開發商簽訂了保密協議，違約要遭追究責任的。何況你連懸賞分都沒得，別人何必多事……

Ⅶ 房地產前期策劃之:市場定位

房地產前期策劃之:市場定位 市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據競爭者現有產品在目標市場上的地位和顧客對該類產品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業與眾不同的鮮明個性或形象並傳遞給目標顧客。遭遇競爭，定位成為必然。 和一般的實體商品一樣,房地產項目也要對自身有一個明確清晰的定位。通常而言，根據上面定位的理論來指導實踐，一個好的市場定位，最基本的要進行戰略3C的分析： 1、競爭對手分析。 在「房地產前期策劃之：競爭對手研究」中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之後，即可把與項目營銷相關的各個參數或指標整體列出來，標出競爭對手在常規重要指標上的數值，製作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。 2、目標顧客分析。 同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數表，即在對競爭對手進行分析研究時用過的由一系列指標組成的簡明表。這時我們分析的內容有所不同，填進表裡面的是顧客對樓盤各方面參數的重視程度的值，要完成這個表，必須藉助做市場需求調研時獲取的數據，或做專項調研或補充調研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態，了解顧客對房地產市場的需求特點，以作為本房地產項目市場定位的依據之一。 3、自身分析。 這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標系列表，把本企業項目的各個指標參數值填進去，就可明了地看清我們的房地產項目各方面的素質，競爭力在哪裡，相對於競爭對手而言我們的劣勢又在哪裡，通過競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發的這個房地產項目在這些方面較有優勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。 在此不得不說的是，項目的市場定位，不但與建築的設計密切相關，同時奠定了以後廣告推盤的基礎。廣告公司對樓盤項目的包裝，是根據房地產項目自身原有的優勢，加以語言、意境等等的美化包裝，而不是讓廣告公司做推盤時才去挖掘賣點的。房地產前期策劃之:市場定位

Ⅷ 房地產策劃需要干什麼具體點的

房地產策劃是一項基於市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作。

主要工作

一、市場策劃

是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。

簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

二、產品策劃

就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。

主要內容包括如下：

項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標准、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程

三、營銷策劃

是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。

如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。

四、開發策劃

是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。

其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發准備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。

五、物管策劃

物業管理就是物業管理企業受業主委託，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。

物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

1.經營

主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定並實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建築形式、完好程度、設備使用情況等及時准確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

3.服務

是指准確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。

物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售後各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和後續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

六、廣告策劃

房地產廣告策劃是在廣泛的市場策劃調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發商的營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用。

房地產在開發策劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。

在做房地產營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統地進行廣告策劃。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。

(8)地產策劃定位擴展閱讀：

策劃是一種策略、籌劃、謀劃或者計劃、打算，它是個人、企業、組織結構為了達到一定的目的，充分調查市場環境及相關聯的環境的基礎之上，遵循一定的方法或者規則，對未來即將發生的事情進行系統、周密、科學的預測並制訂科學的可行性的方案。在現代生活中，常用於形容做一件事的計劃，或是一種職位的名稱。

策劃一詞最早出現在《後漢書》。策最主要的意思是指計謀、謀略，劃指設計，籌劃、謀劃。選題中應用創造性思維獨辟蹊徑地考慮選題就是選題策劃。

《後漢書·隗器傳》中「是以功名終申，策畫復得」之句。其中「畫」與「劃」相通互代，「策畫」即「策劃」，意思是計劃、打算。策最主要的意思是指計謀，如：決策、獻策、下策、束手無策。劃指設計，工作計劃、籌劃、謀劃，指「劃」，意思為處置、安排。

Ⅸ 商業地產策劃定位－商業地產項目策劃定位報告

在房地產策劃的發展過程中，經過策劃人不斷的實踐和總結，策劃定位開始逐漸形成，並體現出了房地產策劃定位的一些基本規律。根據房地產項目的具體情況靈活運用這些策劃定位，可以創造出項目典範和營銷經典，提高房地產策劃的科學性和規范性。

一、房地產的策劃定位

（一）房地產戰略策劃定位

戰略策劃是為企業發展或項目開發設計總譜，並幫助企業從全局的需要出發，有效地整合這些專業性操作公司，使其在統一的平台上，協調一致地實現總體目標。
戰略策劃定位內容如下：

1、大勢把握——出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據每個項目的不同特點，找到適合其發展思路。大勢把握包括中國經濟大勢，區域經濟大勢，區域市場需求大勢，區域行業競爭大勢和區域板快文化底蘊。

2、理念創新——出定位。思路確定後，選擇擺脫同質化競爭的迷局，確定差異化發展的突破點，總結、提取出一個能體現並統帥企業或產品發展的靈魂和主旋律。理念創新包括概念創新、預見創新和整合創新。

3、策略設計——出方案。量身定造，針對項目特點設計一套科學的、獨創的、有前瞻性的，且具有可操作性的對策方案。策略設計包括項目總體定位、項目理念設計、項目功能規劃、項目運作流程、項目經營思路和項目推廣策略。

4、資源整合——出平台。幫助項目整合內外資源，包括整合各種專業化公司的力量，創造一個統一的操作平台，讓各種力量發揮應有的作用。資源整合包括企業內部資源整合、企業外部資源整合、行業內部資源整合、行業外部資源整合。

5、動態顧問——出監理。操作過程主要由專業技術企業完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監理包括項目重大事件、項目重要環節、項目節奏把握、項目時常引爆和項目品牌提升。

（二）房地產全程策劃定位

房地產全程策劃，簡單地說就是對房地產項目進行「全過程」的策劃，即從項目前期的市場調研開始到項目後期的物業服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務，每個環節都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳狀態走向市場。

全程策劃定位內容如下：

1、市場研究——對項目所處的經濟環境、項目面對的當前房地產市場狀況、項目所在區域同類樓盤進行調研分析。

2、土地研究——挖掘土地的潛在價值，對土地的優勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。

3、項目分析——通過對項目自身條件及市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位。

4、項目規劃——提出建議性項目經濟指標、市場要求、規劃設計、建築風格、戶型設計及綜合設施配套等。

5、概念設計——做好規劃概念設計、建築概念設計、環境概念設計、藝術概念設計。

6、形象設計——開發商與項目的形象整合、項目形象、概念及品牌前期推廣。

7、營銷策略——分析項目環境狀況，突顯其價值。找准項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘並向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

8、物業服務——與項目定位相適應的物業管理概念提示，將服務意識傳播給員工，構建以服務為圓心的組織架構。

9、品牌培植——抓住企業和項目培養品牌，延伸產品的價值。

(三)房地產品牌策劃定位

品牌就是差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其它類別的商品區別開來。房地產品牌就是房地產項目具有區別於其他項目的個性，有獨特的目標市場和別的共同認知的目標客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產品牌策劃是對房地產品牌內涵進行挖掘、發現和推廣，使房地產項目贏得人們的信賴。

品牌策劃定位內容如下：

1、品牌策劃以建立項目品牌為中心。

2、品牌策劃就是要建立一流的品質和一流的推廣。品質是品牌的基礎，品牌策劃要從品質入手，創建一流的品質。品牌的推廣是為了要有一流的附加值，要有一流的戰略戰術，要建立一流的物業管理隊伍。

3、品牌策劃中的附加值推廣要有側重點。一是要融入自然的和諧環境，二是要社區服務的社會化，三是要居家生活的信息化。

4、品牌策劃推廣有四個階段。一是「醞釀造勢」階段；二是「培育蓄勢」階段；三是「推廣擴勢」階段；四是「持續升勢」階段。

5、品牌策劃推廣的五種方法。（1）「築巢引鳳」法；（2）「盆景示範」法；（3）「借花獻佛」法；（4）「馬良神筆」法；（5）「巨量廣告」法。

6、品牌策劃的六個工程。（1）軟性推廣工程；（2）公關活動工程；（3）賣場包裝工程；（4）口碑工程；（5）公關危機工程；（6）回訪回程。

（四）房地產商品策劃定位

近幾年來，發展商都在不同的項目中貫徹商品策劃的理念。注重項目商品的細節和細部的完美舒適，創造了許多著名的樓盤。一些對商品策劃有實踐經驗的策劃專業人士，也不遺餘力地倡導商品策劃模式。

房地產商品策劃，就是對房地產及住宅商品進行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產商品的特定要求。商品策劃的重點是「顧客就是上帝」，一切圍繞客戶的需求來策劃商品，注重商品的舒適性和藝術性，使人們由對商品的喜愛和喜悅轉而促進人們的身心健康。商品策劃的另一個重點是商品定位和商品設計，商品定位先於商品設計。

商品策劃模式內容如下：

1、商品調研。商品的前期策劃中最重要的是調研，目的是了解需求和供應狀況，為商品定位作好准備。

2、商品定位。在商品調研的前提下，對商品進行具體的恰如其分的位置確定。包括目標客戶定位，這最重要，因為商品竣工後是賣給他們的，還有商品品質定位、商品功能定位、商品地段定位、商品規模定位、商品形象定位等。

3、商品設計。這是策劃的重心，根據對目標客戶的特性分析，商品就為它量身定做。包括規劃設計、建築設計、環境設計、戶型設計等。

4、商品工藝。採用先進的生產工藝，保證商品質量。

5、商品營銷。針對量身定做的目標客戶推出商品的半成品或成品，包括商品的包裝、商品的推廣等。

6、商品服務。這里主要是售後服務，目的是把商品的價值提升和延長。

二、房地產策劃定位的適用性

從房地產策劃定位的具體內容來看，戰略策劃定位側重強調從宏觀大勢的把握與分析上來策劃房地產項目；全程策劃定位著重強調以提升項目價值為重點的全過程策劃服務；品牌策劃定位擅長對房地產項目品牌內涵進行挖掘、發現和推廣；商品策劃定位則在商品的定位和設計上均圍繞著客戶的需求來進行；四大策劃定位都有自己的特色和專長，在具體的策劃實踐中各有一定的適用性，從不同的側面和角度來策劃房地產項目。

(一)戰略策劃定位的適用性

房地產戰略策劃定位從宏觀戰略的高度來策劃項目，因而成功率較高，它具有明顯的特長： 第一，對宏觀大勢的把握能使項目定位準確，找到項目最合適的發展思路。第二，能有效地協調各專業公司圍繞項目的總目標進行操作，並從全局出發實現項目的具體目標。第三，由於是從宏觀戰略的高度來把握和分析項目的，因而最適宜操作大盤項目。

戰略策劃定位對策劃人的綜合素質要求很高，具有哲理性、思想性、創新性素質的策劃人才能勝任。
(二)全程策劃定位的適用性

房地產全程策劃定位特點是「全過程策劃服務"，因而策劃的思路、理念可以貫穿於整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向：

第一種是在項目接手後，從市場調研、規劃設計、建築方案、概念設計、形象設計、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售後服務等一系列環節都參與進去，並在各個專業上具體操作，直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質好、水平高、技術全面，從策劃總監、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協調、相互合作。而且，要求最低層面的技術人員如建築設計、廣告平面、銷售代理等人員都對策劃規律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當大，目前還較少策劃咨詢公司能承擔這樣的全程策劃。

第二種是項目的一系列環節都參與進去，但不涉及到具體專業操作層面。市場調查、建築設計、形象設計、廣告發布、銷售代理等由各專業公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統籌，把各種不同的專業公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此種策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業工作，把專業公司協調、統籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

Ⅹ 如何在房地產策劃中定位自己

房地產行業都這樣了，你還要進代理公司……